Разваляне на предварителен договор за покупко-продажба на имот

                    При покупка на незавършен апартамент  в случаите на т.нар.”строителство на зелено” продавачът и купувачът оформят отношенията си в писмен предварителен договор за покупко-продажба.  Той представлява едно взаимно обещание на страните , че след изграждане на апартамента продавачът-строител ще прехвърли на купувача правото на собственост върху имота, а купувачът ще плати цената.  По силата на предварителния договор купувачът не става собственик на имота, описан в договора.  На юридичски език се казва, че предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот няма транслативновещен ефект и няма вещнопрехвърлително действие. Затова  този договор предхожда същинския договор за покупко-продажба във формата на нотариален акт, но не е предпоставка за неговото сключване.

                      Въпросът за разваляне на предравителния договор се поставя  в случай на неизпълнение на задълженията на една от страните. Предпоставките за разваляне са уредени в чл.87 от Закона за задълженията и договорите/ЗЗД/. Законът се служи с понятията „длъжник „и „кредитор“ и трябва да направим уговорката, че както продавачът така и купувачът  могат да се окажат във всяко едно от двете качества. Критерият е , чие е неизпълненото задължение. В закона са посочени хипотези, при които се допуска разваляне на договора. Първата е неизпълнение на задължение поради причина, за която длъжникът отговаря. Втората хипотеза е изпълнението на задължението на длъжника да е станало невъзможно изцяло или отчасти. Третата хипотеза е , ако в резултат на закъснението на длъжника изпълнението на неговото задължение е станало безполезно за кредитора. Четвъртата е, ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време. Страните могат да  уговорят и  други условия за разваляне на договора.

                   Развалянето на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот се извършва с изявление на кредитора, което трябва да достигне до длъжника. Предупреждението трябва да се направи писмено, ако договорът е сключен в писмена форма. Това е условие за валидност съгласно чл. 87, ал.1 от ЗЗД. Кредиторът трябва да се погрижи писменото предупреждение за разваляне на договора да бъде изпратено по надежден начин на длъжника така че факта на получаването му да може да бъде доказан. При евентуално оспорване на развалянето на договора, кредиторът носи тежестта да докаже, че длъжникът е получил неговото предупреждение. Моят съвет е изявлението за разваляне на договора да бъде изпратено чрез нотариална покана. Ако то се изпраща с куриер, в документа за доставката непременно трябва да е отбелязано, че пратката е съдържала предупреждение за разваляне на договор.

                      Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот се разваля ИЗВЪНСЪДЕБНО. Съдилищата са утвърдили постоянна и непротиворечива практика, че исковете за разваляне на предварителни договори за покупко-продажба на недвижим имот са недопустими и отказват да ги разглеждат по същество. По съдебен ред може да се развали договор за покупко-продажба на недвижим имот, ако е сключен във формата на нотариален акт.

                       Развалянето на предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот настъпва по силата на изявлението на кредитора и има действие от момента на получаването му от длъжника, ако няма определен срок за изпълнение. В другия случай развалянето настъпва при осъществяването на предпоставките – даден срок за изпълнение и липса на изпълнение.

                       Развалянето на договора има обратно действие. Това означава, че всяко страна е длъжна да върне на другата това, което е получила при изпълнение на договора. Напр. продавачът е длъжен да върне получените пари от продажната цена , тъй като основанието за получаването й е отпаднало/чл.55, ал.1 от ЗЗД/. Освен това кредиторът има право на обезщетение за вредите, които е претърпял от неизпълнението. Тези две претенции могат да бъдат предявени чрез съдебни искове.