Право на потребителя  е да погаси  изцяло или частично задълженията си по договор за ипотечен кредит по всяко време./чл. 41, ал.1 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители/. Следователно потребителят може да върне дължимата сума по кредита/лихва и главница/ в рамките на целия срок на договора. Предсрочно може да се погаси цялото задължение или част от него. В рамките на срока на кредитния договор потребителят може да направи повече от едно предсрочни частични погасявания.

Законът за кредити за недвижими имоти на потребители нарочно  си служи  с понятието „потребител“, а не с кредитополучател, за да разграничи неговото  действие само за определена категория лица.

Правата и задълженията, регламентирани в този закон се отнасят само за физически лица, които  при сключването на договор за кредит за недвижим имот действат извън рамките на своята търговска, стопанска или професионална дейност/ т.20 от §1 от Допълнителните разпоредби на закона/.

От правото, установено в чл. 41 от Закона за кредитите за недвижими имоти не  могат да се възползват:

• Търговците
• Юридическите лица с нестопанска цел/фондации, сдружения/
• Лицата със свободни професии, които купуват недвижими имоти/ателиета, офиси/ с ипотечен кредит за нуждите на своята професионална дейност

Какъв е стимулът на потребителя да погаси предсрочно ипотечния си кредит ?

1.При пълно погасяване

При предсрочно погасяване на кредита за потребителя възниква право на  намаляване на общите разходи по кредита с лихвата и всички други разходи за оставащата част от срока на договора. В т.17 от § 1 от допълнителните разпоредби на закона е дадено легалното определение за общ разход по кредита за потребителя. Това са всички разходи по кредита, включително лихви, комисиони, такси, възнаграждение за кредитни посредници и всички други видове разходи, пряко свързани с договора за кредит за недвижим имот, които са известни на кредитора и които потребителят трябва да заплати, включително разходите за допълнителни услуги, свързани с договора за кредит, и по-специално застрахователните премии, в случаите, когато сключването на договора за допълнителна услуга е задължително условие за получаване на кредита или за получаване на кредита при предлаганите условия. Общият разход по кредита за потребителя включва и разходите за извършване на оценка на недвижим имот, когато такава оценка е необходима за получаване на кредита. Общият разход по кредита за потребителя не включва нотариалните такси, както и таксите за вписване при прехвърлянето на собствеността на недвижим имот и разходите, които потребителят заплаща при неизпълнение на задълженията си по договора за кредит.

Следователно при предсрочно погасяване на ипотечен кредит потребителят си спестява:

• Лихвата за останалата част срока на договора
• Уговорените такси и комисиони за допълнителни услуги, свързани с договора за кредит, чийто падеж настъпва през останалата част от срока на кредитния договор
• Застрахователни премии за останалата част от срока на кредита, ако ипотечният кредит е обезпечен със застраховка.

При предсрочно погасяване на ипотечен кредит не подлежат на връщане разходите по кредита, направени до момента на погасяването- такси, разходи за оценка на имота, застрахователни премии.

2. При частично предсрочно погасяване

Намалява се размерът на дължимата главница и размера на възнаградителната лихва, срокът на договора може да се съкрати или да остане същия, но да се намали размера на погасителните вноски. При частичното предсрочно погасяване на кредита потребителят също има право на  намаляване на дължимите разходи по кредита за оставащата част от срока на договора.

Отказът на кредитополучателя от право да погаси предсрочно задълженията си по кредита е нищожен на основание чл.36, ал.2 от Закона за недвижими имоти на потребители.

Кредиторът не може да откаже да приеме изцяло или частично предсрочното изпълнение по договора за кредит. Клауза в кредитния договор, че потребителят няма право да погаси предсрочно задълженията си по кредита е нищожна на основание чл. чл.36, ал.2 от Закона за недвижими имоти на потребители.

Дължи ли потребителят неустойки при предсрочно погасяване на ипотечен кредит?

При предсрочно погасяване на кредит кредиторът се лишава от възнаградителната лихва за оставащия срок на договора, а тя за него представлява доход, който няма да бъде получен. Ето защо законът дава право на кредитора на справедливо и обективно обосновано обезщетение за евентуалните разходи, които са пряко свързани с предсрочното погасяване на кредита. Законът не си служи с понятието вреда, а визира евентуални разходи на кредитора без да уточнява тяхното естество. При договаряне на ипотечни кредити обезщетението при предсрочно погасяване на задълженията най-често е във вид на неустойка, която по смисъла на чл.92 от Закона за задълженията обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. При сключване на договори за ипотечен кредит потребителите трябва да обърнат внимание размера на тази неустойка, особено ако имат намерение за рефинансиране на кредита няколко месеца след получаването му. Размерът на неустойката при предсрочно погасяване на кредита подлежи на договаряне, различно от общите условия на договора.

Важно В чл.41  от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители правото на обезщетение на кредитора е поставено в зависимост от броя на изплатените погасителни вноски

1. Кредиторът няма право на обезщетение/неустойка , ако потребителят е изплатил повече от 12 погасителни вноски.
2. Кредиторът има право на обезщетение/неустойка, ако потребителят е платил по-малко от 12 погасителни вноски, т.е предсрочното погасяване е извършено преди изтичането на едногодишен срок след получаване на кредита. В този случай обезщетението е лимитирано до едно на  сто от предсрочно погасената сума по кредита /чл. 41, ал.3 от Закона за недвижими имоти на потребители

Кредиторът може по изключение да търси и по-голямо обезщетение, ако докаже, че е претърпял загуба от предсрочното погасяване на кредита, превишаваща лимитираното в закона обезщетение. Обикновено в такива случаи възниква спор, който се решава от съда.

Процедура за предсрочно погасяване на ипотечен кредит

1.Потребителят прави изрично искане за предсрочно погасяване на кредита. Законът не поставя изискване за начина, по който трябва да бъде направено искането/ чрез заявление на хартиен носител, устно пред служител на банката или чрез електронно изявление по и-мейл/.

Кредиторът е длъжен своевременно да предостави на потребителя на хартиен или на друг траен носител информацията за размера на оставащата част от общия размер на кредита, общите разходи за оставащата част от срока на договора за кредит преди предсрочното погасяване и размера на обезщетението за предсрочното погасяване, както и използваните за това допускания.

2.След внасянето на парите за предсрочно погасяване на кредита :

Ако е погасен целия остатък на кредита/главница и лихва/ банката закрива сметката, по която е отчитан кредита и при поискване издава съответно удостоверение на кредитополучателя

Ако задълженията по кредита са погасени частично, страните сключват допълнително споразумение/анекс/ към кредитния договор с нов погасителен план.

3.Заличаване на ипотеката

Ипотеката, която обезпечава кредита се заличава пълно или частично в зависимост от начина на погасяване на задълженията по кредита. Заличаването се извършва по реда на чл.179 от Закона за задълженията и договорите. Разноските за нотариална такса и такса за заличаване на вписването на ипотеката се понасят съобразно кредитния договор. Тъй като тези разноски не се включват в общия разход по кредита за потребителя /т.17 § 1 от допълнителните разпоредби на Закона за недвижими имоти на потребители те не се намаляват при предсрочно погасяване на задълженията по кредита.

Могат ли кредитополучатели, получили ипотечни кредити преди влизане в сила на Закона за недвижими имоти на потребители да се възползват от правото по чл.41 от същия закон ?

Законът за недвижими имоти на потребители влезе в сила на 02.08.2016 г. и  съобразно § 4 от преходните и заключителни разпоредби той не се прилага за договори за кредит за недвижими имоти, сключени с потребители преди датата на влизането му в сила, с изключение на чл.41. Физическите лица, получили ипотечни кредити преди 02.08.2016 г. могат да ги погасят предсрочно без да дължат неустойка, ако до датата на погасяването са изплатили поне 12 погасителни вноски.

От възможността за предсрочно погасяване на ипотечен кредит без неустойка не могат да се възползват търговците както и  юридически и физически лица, които нямат качеството „потребител“ съгласно т.17 от § 1 от допълнителните разпоредби на Закона за недвижими имоти на потребители.