Неизпълнение на договор за издръжка и гледане

Казус : Възрастна жена сключва договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжа и гледане. В последствие насрещната страна престава да изпълнява задълженията си и жената пожелава да развали договора, но разбира, че длъжникът вече се е разпоредил с имота и го е продал на трето лице. Какви са възможностите за действие на жената?

Договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане се сключва във формата на нотариален акт , по силата на който правото на собственост преминава върху лицето, поело задължението да издържа и да се грижи за  прехвърлителя.

Приемателят придобива правото на собственост върху имота веднага след сключване на договора, тъй че последващата продажба е  редовна и правото на собственост е преминало върху третото лице. Разумно в случая би било в случая, ако прехвърлителката е учредила за себе си право на ползване върху имота – тази тежест остава върху него независимо от смяната на собственика и така прехвърлителката има гаранция, че няма да бъде принудена да напусне жилището след евентуалната му прадажба..

Развалянето на договора за издръжка и гледане се извършва по съдебен ред/чл.87, ал.3 от ЗЗД/ Ако искът бъде уважен , договорът  се счита развален от датата на влизане в сила на съдебното решение. Съдебното решение трябва да бъде вписано в имотния регистър към Агенция по вписванията, защото исковата молба за разваляне на договора подлежи на вписване/ чл. 11 , буква а   от Правилника за вписванията/

Развалянето на двустранните договори има обратно действие (чл.88 ал.1 изр. първо ЗЗД), следователно страните си дължат връщане на престираното по договора (дадено с оглед отпаднало основание – чл. 55 ал.1 ЗЗД). В случая  влизаме в хипотезата на  чл. 88, ал.2 от ЗЗД,  указващ ,че развалянето на договори, които подлежат на вписване, не засяга правата придобити от трети лица преди вписване на исковата молба.

 Въпросът е при развален договор за издръжка и гледане, какво трябва да върне приемателят – имота или неговата парична равностойност.

Ако продажбата на имота е извършена след завеждане на исковата молба, която е била вписана в имотния регистър, приемателят дължи връщане на имота.  Защото от чл.88 ал.2 по аргумент от противното следва изводът, че развалянето на договора засяга правата на трети лица върху имота, възникнали след вписването на исковата молба.

Вписването в регистъра има оповестително действие и създава презумпцията, че вписаните обстоятелства са известни на всички трети лица. Следователно в този случай продавачът и купувачът се явяват недобросъвестни при сключване на договора и не могат да се ползват от защитата на чл.88, ал.2. При разваляне на алеаторен договор кредиторът не е длъжен да приеме паричния еквивалент на престацията си – недвижим имот, следователно той може да иска обявяване на продажбата за относително недействителна спрямо него (чл. 135 ЗЗД) и ревандикиране на имота. Поведението на длъжника следва да се третира като увреждащо – с него той се поставя в невъзможност да изпълни реално, защото е отчуждил имота.

Чл.57 ал.2 изр.2 гласи, че „ако вещта е погинала или ако получателят я е отчуждил или изразходвал преди поканата, той дължи само онова, от което се е възползувал, с изключение на плодовете”.  Следователно ако приемем  исковата молба за разваляне на договора за покана за приемателя да върне имота, а разпореждането с него е извършено преди момента на вписването й (т.е. узнаването), задължението на приемателя ще се ограничи до размера на неоснователното обогатяване.

Моментът на прехвърляне на собствеността на приемателя е моментът на неговото обогатяване – в неговия патримониум влиза недвижим имот на определена пазарна цена към момента на сключване на договора. Тази цена е и стойността на неоснователното обогатяване, защото това е престацията, която приемателят реално е получил и за чието получаване правното основание (договорът) по-късно е отпаднал (чл. 55 ЗЗД казва „отпаднало основание” – обогатяването е възникнало в по-ранен момент). Поради обратното действие на развалянето страните си дължат връщане на престациите. Приемателят не може да изпълни реално, тъй като е отчуждил имота. Затова ще дължи пазарната му цена към момента, в който го е получил като престация, т.е. когато се е обогатил с него – именно при сключване на договора за прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка.

Освен това  прехвърлителката има възможност да претендира и обезщетение за вреди от неизпълнението (чл. 88 ал.1). Размерът на отговорността на длъжника и съответно обхватът на вредите, които могат да се претендират, следва да се определят съответно с предписанията на чл. 82, 83 от ЗЗД. Това са имуществените вреди – претърпените загуби (понесените разноски), както и пропуснатите ползи, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и развалянето на договора и са били предвидими при пораждане на задължението. В случай на недобросъвестност на длъжника (умисъл за увреждане), той отговаря за всички преки и непосредствени вреди, включително и за непредвидимите.

От своя страна прехвърлителката   дължи паричната равностойност на грижите, които действително са били положени за нея, защото те реално не подлежат на връщане в натура. Страната, дала тези грижи и издръжка, в ролята си на ответник по иска за разваляне на договора, трябва да поиска изрично това  връщане под формата на възражение или насрещен иск. Съдът не може без искане на ответника служебно да постанови връщане на даденото по двустранния договор, който се разваля по съдебен ред.

Контакти
2018-01-09T17:41:00+00:00