С ипотека се обезпечава собствен или чужд дълг. Макар че ипотеката се учредява с нотариален акт, тя не прехвърля правото на собственост. Ипотекарният длъжник остава собственик на жилището с всички произтичащи от това права и задължения.
Важно: Ако ипотекирате жилището си в полза на банка, тя не става негов собственик.
Ако ипотекарният кредитор, например банка прехвърли дълга на трето лице ипотеката следва обезпечения дълг и се погасява едва, когато дългът се погаси /например чрез плащане или опрощаване/.
Важно При прехвърляне на дълга/напр. чрез цесия/ на трето лице/ най-често колекторска фирма/ ипотекарният кредитор /напр. банката/ не е длъжен да уведоми за това ипотекарния длъжник /собственика на жилището/, ако той не е главен длъжник. Но договорът за прехвърляне на дълг, който е обезпечен с ипотека се извършва писмена форма с нотариална заверка на подписите и се вписва в имотния регистър. Собственикът на ипотекираното жилище може да научи кой е новият кредитор от вписване по партидата на имота в регистъра към Агенция по вписванията.
Възможно е трето лице да замести длъжника в договор за кредит, който е обезпечен с ипотека на жилище. Ако жилището принадлежи на длъжника, ипотеката остава. Но ако е ипотекирано чужда жилище, ипотеката се погасява, ако собственикът на ипотекираното жилище не даде съгласие ипотеката да продължи действието си.
Важно Ако сте ипотекирали жилището си за обезпечаване на чуждо задължение, добре премислете дали да дадете съгласие да продължите да бъдете ипотекарен длъжник и като дългът е поет от нов длъжник. Съгласието трябва да бъде дадено в писмена форма с нотариална заверка на подписа. В противен случай ипотеката се погасява по силата на закона/чл. 102, ал.2 от Закона за задълженията и договорите/.
Ако длъжникът умре и задължението се раздели между неговите наследници, ипотеката продължава да тежи за целия дълг и върху цялото жилище, дори когато то е поделено между наследниците. Такава е разпоредбата на чл.150, ал.2 от Закона за задълженията и договорите.
Важно Ако длъжникът почине, дългът се разделя между неговите наследници съобразно квотите им, определени в Закона за наследството. Ако починалият длъжник е ипотекирал жилището си, което в резултат на делба или друга разпоредителна сделка става собственост на един от неговите наследници, ипотеката продължава да тежи върху цялото жилище и за целия размер на не погасената част от дълга.
Ипотекираното жилище може да бъде продадено принудително за да бъде изплатен дългът, за чието обезпечение е учредена ипотеката. Това се случва, когато заемът не бъде върнат на време. Жилището се изнася на публична продан от съдебен изпълнител, при когото е образувано изпълнително дело въз основа на издаден от съда изпълнителен лист.
Важно: Изпълнителният лист слещу длъжника има сила и срещу ипотекарния длъжник, когато изпълнението е насочено срещу ипотекираното жилище/ чл.429, ал.3 от Гражданския процесуален кодекс/. Напр. Банката –кредитор се е снабдила с изпълнителен лист срещу длъжник, чийто кредит е обезпечен с ипотека на чуждо жилище. Не е необходим нов изпълнителен лист срещу ипотекарния длъжник, ако банката поиска да бъде извършена публична продан на ипотекираното жилище.
При ипотека отпада забраната за изнасяне на публична продан на единственото жилище на длъжника, когато взискател е ипотекарният кредитор/ чл.445, ал.1 от Гражданския процесуален кодекс/.
Важно Ако ипотекирате жилището си за да обезпечите дълг на неплатежоспособен или недобросъвестен длъжник, рискувате да останете без дом. Затова премислете добре преди по подпишете ипотечния акт, после ще бъде късно. Напр. жилище е ипотекирано в полза на банка за обезпечаване на кредит. Банката е поискала жилището да бъде продадено. Ако до провеждане на публичната продан цялото задължение не бъде платено, жилището ще бъде продадено, ако има купувач. Ако купувачът внесе продажната цена, той ще бъде въведен във владение на имота и обитателите му ще бъдат принудени да го напуснат, дори да нямат друго жилище.
Ако е образувано изпълнително дело срещу длъжника, взискателят може да насочи изпълнението върху всяка негова вещ или вземане, както и срещу вещите ипотекирани или заложени за обезпечаване на вземането. Законът не определя ред, който взискателят/кредиторът/ трябва да съблюдава, когато събира принудително вземането си. Не е задължително при образуване на изпълнителното дело веднага да се пристъпи към опис и публична продан на ипотекираното жилище, но винаги при наличие на ипотека в полза на взискателя/кредитора/, съдебният изпълнител вписва възбрана върху ипотекирания имот, т.е забранява се неговото прехвърляне /продажба, замяна, дарение/ на трети лица. Затова най-често ипотекарният длъжник, който не е главен длъжник, научава за възбраната и започналото принудително изпълнение от Агенцията по вписванията , а не от съдебния изпълнител.
Ипотекарният длъжник може да оспорва ипотеката само пред съд по общия исков ред, но не и пред съдебния изпълнител. За да бъде спряно принудителното изпълнение, трябва да има издадена обезпечителна заповед от съда в производство за обезпечаване на бъдещ иск или в започнал исков процес.
Важно Ипотеката е много сериозна тежест върху правото на собственост върху жилището.Затова не рискувайте, ако жилището Ви е единствено и се съгласявате с него да обезпечите чуждо задължение. Четете внимателно проекта за ипотечен акт, съветвайте се със специалисти и едва след това подписвайте.