Определянето на началната цена за публична продан на недвижим имот е нормирано в чл. 485 от Гражданския процесуален кодекс.
1. Оценка на имота от лицензиран оценител или вещо лице към съда. Възможност за оспорване на оценката.
Съдебният изпълнител назначава вещо лице за определяне на стойността на имота. Вещото лице трябва да е вписано в регистъра на независимите оценители или в списъка на специалистите, утвърдени за вещи лица в съда.
Заключението на вещото лице се съобщава на длъжника и взискателя, които в 7-дневен срок могат да го оспорят. Оспорването се извършва пред съдебния изпълнител.При оспорването страната посочва вещо лице, което отговаря на изискванията на закона, да изготви повторно заключение и внася разноски за извършването му, в противен случай повторно заключение не се извършва. Възнаграждението на вещото лице се определя от съдебния изпълнител и се внася от страната, която е оспорила първоначалната оценка на имота. В чл. 485 от ГПК не въвежда ограничени колко пъти може да бъде оспорена оценката на имота нито съдържа правила за определяне на възнаграждението на вещите лица.
Ако оценката на вещото лице не бъде оспорена , съдебният изпълнител определя началната цена на публичната продан въз основа на тази оценка.
Ако оценката на вещото лице бъде оспорена от страните и в резултат на оспорването бъдат направени още оценки на имота/ една или повече в зависимост от броя на оспорванията/, началната цена на публичната продан е средноаритметичната стойност на всички оценки.
2. Обжалване отказа на съдебния изпълнител да назначи повторна експертиза.
Ако съдебният изпълнител откаже да извърши нова оценка на имота, отказът му може да се обжалва. Право на жалба имат както взискателят /чл.435, ал.1 т.2 ГПК/ така и длъжникът/чл. 435, ал.2 т.4 ГПК/. Жалбата се подава чрез съдебния изпълнител до окръжния съд по мястото на изпълнението в едноседмичен срок от получаване на съобщението за оценка на имота. Жалбоподателят представя и препис за другата страна. В тридневен срок, считано от получаване на жалбата, съдебният изпълнител изпраща за връчване препис на другата страна, която може в тридневен срок да подаде писмени възражения. След изтичането на този срок съдебният изпълнител изпраща на окръжния съд жалбата заедно с възраженията, ако има такива, и копие от изпълнителното дело, като излага мотиви по обжалваните действия
3.Правила за определяне на началната цена за публична продан на недвижим имот
Началната цена за публична продан на недвижим имот се определя от съдебния изпълнител въз основа на оценката на вещото лице.
При две и повече оценки/в случай на оспорване/ стойността на имота се определя като средноаритметична стойност от всички оценки.
Началната цена на имота, от която да започне наддаването, е 80 на сто от стойността на имота.
Началната цена при първата публична продан не може да е по-ниска от данъчната оценка, когато такава е определена.
Правилата за оспорване на заключението на вещото лице , за определяне на средноаритметична стойност при две и повече оценки за имота и за начална цена на наддаването , която е равна или по-висока от данъчната оценка на имота, се прилагат само при извършване на първата публична продан
Началната цена, при която започва наддаването за недвижимия имот, се съдържа в описа на имота, изготвен съгласно чл.484, ал.1 ГПК. Ако оценката на имота се извършва след описа/ обикновено при оспорване на заключението на вещото лице/ , в описа се посочва и денят на предявяване на оценката на вещта. В този случай страните се смятат за уведомени за предявяването на оценката, независимо дали са присъствали на описа.
4. Начална цена при нова продан
Ако не са се явили наддавачи или не са били направени валидни наддавателни предложения, или ако купувачът не е внесъл цената и имотът не е бил възложен , взискателят има право в едноседмичен срок от съобщението да поиска да се извърши нова продан.
Новата продан се извършва по правилата за първата продан/чл.494, ал.2 ГПК/ с някои ограничения/чл. 485, ал.6 ГПК/. Съдебният изпълнител отново назначава вещо лице за оценка на имота, но тази оценка е окончателна и не подлежи на оспорване. Началната цена , от която започва наддаването , е 80 процента от оценката, дадена от вещото лице, но може да бъде по-ниска от данъчната оценка на имота. Начална цена при втората продан трябва да е равна на 90 на сто от началната цена по първата продан.