Наеми се дължат

Законът за мерките и действията по време на извънредното положение, обявено с решение на народното събрание от 13 март 2020 г. допусна  минимална намеса на държавата в гражданско-правните и търговско-правните отношения. При действието на  извънредния закон наемните договори се запазват  и наемна цена /наем/ се дължи така както е уговорена между наемодателя и наемателя независимо дали имотът се ползва или не по време на извънредното положение.

Нормата на чл. 6 от Закона за мерките и действията по време на извънредното положение  в редакцията в брой 28 от 24.03.2020 г. на Държавен вестник  въвеждаше забрана за разваляне на договори, в т.ч. и наемни , ако по време на извънредното положение не бъдат платени договорни задължения.  Същата забрана важеше и за изземване на вещи като последица от развалени договори поради неплащане на парични задължения. При наемните договори това означаваше, че наемател, който не е платил наема си по време на извънредното положение  не може да бъде принуден да опразни наетия имот . Тази разпоредба обаче действаше от 13.03.2020 г. до 08.04.2020 г. включително. От 09.04.2020 г. влезе в сила  промяна, която стесни приложното поле на забраната за разваляне на договори и изземване на вещи поради  неплащане на задължения по време на извънредното положение и наемателите  бяха изключени от тази защитна мярка.

Все пак  законодателят даде възможност на наемодатели, които са държавни органи , ведомства и общини да вземат решение за намаляване размера на вноските за наем и или за освобождаване от заплащането им изцяло или частично от физически и юридически лица – наематели, които са ограничили или преустановили дейността си вследствие на мерките и ограниченията, наложени по време на извънредното положение/  чл. 6 б  от Закона за мерките и действията по време на извънредното положение в сила от 09.04.2020 г., Държавен вестник, брой  34/ .  Наемните вноски могат бъдат намалени или опростени само на наематели, които не са извършвали търговска дейност по време на извънредното положение в резултат от наложени противоепидемични мерки със заповед на министъра на здравеопазването или директора на районната здравна инспекция по реда на  чл. 63, ал.1 и ал.2 от Закона за здравето. Намалението на вноските или опрощаването им за периода на извънредното положение се извършва едностранно от наемодателя – държавен орган или кмет по решение на Министерския съвет, съответно общинския съвет.

Ако наетият имот е частна собственост, намаление или опрощаване на наемната вноска за периода на извънредното положение, може да се извърши само по взаимно съгласие на наемателя и наемодателя. Ако наемният договор е сключен в писмена форма, същата е необходима и за споразумението на намаление/ опрощаване на наемната цена. При липса на споразумение, наемателят дължи наемна цена независимо дали е ползвал или не  наетия имот. Неизпълнението на задължението на наем влече всички неблагоприятни последици, уговорени в договора, в т.ч. лихви, неустойка, предсрочно прекратяване на договора. Споразумение между страните по наемния договор може да бъде постигнато за разсрочване или отсрочване на наемни вноски за месеците на извънредното положение , както и за предсрочно прекратяване на наемния договор без заплащане на обезщетение / неустойка от наемателя.

Търговски договори за наем могат да бъдат прекратени или изменени от съда  по отношение размера на наемната цена и/или срока на вноските от съда на основание чл. 307 от Търговския закон поради  стопанска непоносимост. Пандемията от корона вирус  Covid-19 е обстоятелство, което страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и  представлява основание за прекратяване или изменение на договора , тъй като запазването му  противоречи на справедливостта и добросъвестността. Правото на прекратяване / изменение на наемен договор, сключен между търговци, се реализира чрез иск до съда, който се разглежда по реда на Гражданския процесуален кодекс.

 

 

2020-05-14T16:13:54+00:00