Правото на собственика на един имот да преминава през съседния имот е познато  от римското право като servitus praediorum/поземлен сервитут/. Любопитно е, че на латински  думата servitus  освен ограничено вещно право/серивтут/  означава и робство. Поземленият сервитут/селски и градски/ е задължавал собственика да търпи през неговия имот да преминава съседа/собственика на съседен имот/. Подобни поземлени сервитути съществуват и днес. В България правото да се преминава през чужд имот е било уредено като законов сервитут със Закона за имуществата, собствеността и сервитутите от 1904 година, който е бил отменен със Закона за собствеността от 1951 г., който  действа и днес.

Основният регламент на сервитутите, в т.ч. и правото на преминаване през чужд имот се съдържа в чл. 55 от Закона за собствеността, според който вещни права върху чужда вещ, доколкото те са предвидени в законите, могат да се придобиват или учредяват с правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона. От тази разпоредба следва, че правото на преминаване през чужд имот трябва да бъде предвидено в закон. До влизането в сила на Закона за устройство на територията /ЗУТ/ през 2001 г. не е било регламентирано право на преминаване през регулирани парцели, а само през селскостопанска земя, което се е установявало по административен ред /със заповед на кмета на населеното място/ съобразно правилата на  Закона за опазване на селскостопанското имущество, в сила от 01.10.1974 г. и действащ понастоящем. С влизането в регулация  на селскостопански имоти, за които е било дадено право на преминаване същото се е прекратявало.

Понастоящем правото на преминаване през чужд поземлен имот е  регламентирано от разпоредбата на чл. 192 от Закона за устройство на територията относно правото на преминаване през чужд поземлен имот Под „поземлен имот“  в закона се разбира  част от територията, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост.Това е възможно най-широко понятие включва застроени и незастроенти имоти в границите на населените места, земеделски имоти и водни площи.

Правото на преминаване през чужд имот, уредено в чл. 192 от ЗУТ е различно от  сервитутите, уредени в чл. 64 от Закона за енергетиката/право на прокарване за електропроводи, газопроводи, нефтопроводи,топлопроводи и водопроводи/ и  чл.287 от Закона за електронните съобщения/ право за прокарване на електронни съобщителни мрежи/.

Как се учредява право на преминаване през чужд имот ?

Разпоредбата на чл. 192, ал.1 от Закона за устройство на територията повелява, че право на преминаване през чужд поземлен имот се учредява с писмен договор с нотариална заверка на подписите. Това важи за сервитутите, учредени след влизане в сила на закона на 31.03.2001г. До тогава правото на преминаване през урегулирани парцели не е била предвидено в тогава действащите закони/ Закона за планово изграждане на населените места/ от  01.03.1950 г до 31.05.1973 г./ и Закона за териториално и селищно устройство/ от 01.06.1973 до 30.03.2001 г./ и затова такова право не е могло да се придобие нито чрез сделка, нито по давност. Имало е много случаи, в които съседи са се договаряли да  преминават през имота на някой от тях за да се осигури достъп по улица или водоизточник, но товва се е приемало като търпими действия, а не като правна сделка. Това е така, защото до 2001 г. е липсвал законов регламент за право на преминаване през чужд имот.

Разпоредбата на чл. 192, ал.1 от Закона за устройство на територията указва, че когато не е постигнато съгласие между собствениците на поземлените имоти и друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото на преминаване през чужди поземлени имоти се учредява със заповед на кмета на общината

Договорът за  учредяване право на преминаване и заместващата го  заповед на кмета  се вписват в имотния регистър по партидата на поземления имот, който се обслужва от учреденото право на преминаване, и по партидата на поземления имот, върху който е учредено правото на преминаване.

Може ли да се учреди право на преминаване през чужд имот с нотариален акт ?

Би могло догововорът да е във формата на нотариален акт , но не е необходимо, защото чл. 192, ал.1 от ЗУТ предвижда по-лесна  и опростена форма  за учредяване на право на преминаване. Разпоредбата на ЗУТ , изискваща писмена форма с нотариална заверка на подписите, е специална по отношение на общата норма на чл. 18 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/, изискващ договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Приложение намира специалната разпоредба, която важи само за учредяване на право на преминаване през поземлени имоти. За прокарването на тръбопроводи / за вода, газ, нефт/ и кабели не важи разпиредбата на чл. 192, ал1. от ЗУТ за сключване на писмен договор с нотариална заверка на подписа, подволяващ тези съоръжения да бъдат положени в чужди имоти, в такива случаи договорите са в нотариална форма.

Може ли да се придобие право на преминаване през чужд имот чрез съдебна спогодба ?

Според оскъдната съдебна практика съдебна спогодба, постигната в дело за делба не учредява валидно право на преминаване през имота на съделителя.

Може ли да се придобие право на преминаване през чужд имот по давност ?

До 2001 г. , когато влиза в сила Закона за устройство на територията не е било допустимо придобиване по давност на право на преминаване. Ако обаче давностното владение е установено след влизане на закона в сила, би могло да се придобие по давност право на преминаване.