Повреди и ремонти в наетото жилище

Най-напред  трябва да направим някои важни разграничения. В обикновения език най-често си служим с думата ремонт като родово понятие за всякакви възстановителни, разкрасителни и модернизиращи дейности в жилището. Законът прави обаче съществена разлика между работите по поправка на жилището и действия, които повишават неговата стойност.  Чл. 231 от ЗЗД разграничава повреди, които се дължат на обикновена употреба и  повреди, които не са причинени виновно от наемателя.  От това разграничение зависи кой дължи разноските за отстраняването им. И тъй като няма ясен критерий кои повреди се дължат на обикновена употреба и кои са невиновно причинени, законодателят примерно е посочил поправките, които се налагат при обикновено използване на жилището-  като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива. Тези поправки са за сметка на наемателя.  Този текст крие и друга подводна яма освен примерното изброяване, това е думата „дребни”. Коя поправка е дребна законът не казва.  Поправките за другите повреди, ако не са причинени виновно от наемателя,  и тези, които не са дребни,  са за сметка на наемодателя.  Това налага  подробни уговорки в договора относно всички възможни повреди в жилището. Иначе рискувате дълги спорове и кавги , защото ако наемодателят не извърши тия поправки, наемателят може да отстрани сам повредите и да иска съразмерно намаление на наема или може да развали договора.
                        Наемателят може да иска обезщетение за извършената поправка, само когато повредата се дължи на причина, за която наемодателят отговаря. Ако наемателят извърши сам поправката с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността й срещу наема. Този текст на чл. 231, ал.3 от ЗЗД следва да се тълкува, че ако с цел предпазване на жилището от по-сериозно увреждане наемателят сам извърши необходимия ремонт, той може да иска приспадане на разходите за ремонта от наемната цена.  Това са т.нар.необходими разноски за имота. Те са свързани с наложителността за запазване съществуването на самия имот и без тяхното извършване имотът би бил погинал или състоянието му би се влошило съществено. Чрез извършването им се предотвратява загубата на собственика от разрушаването или погиването на имота. Дали тази наложителност е предизвикана от външно събитие или от нормалното това е без значение.

                    Ако повредите на наетото жилище са причинени виновно от наемателя, той дължи на наемодателя пълна репарация на вредите , вкл. и пропуснати ползи/ чл. 45 ЗЗД/. Трябва да се отбележи, че виновното поведение на наемателя може да се изрази както в преки умишлени действия така и в небрежни действия и/ или бездействия. Във всички случаи на непозволено увреждане вината се предполага до доказване на противното.

                     Наемателят  дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели/ чл.233, ал.1 ЗЗД/. До доказване на противното се предполага, че жилището е било прието в добро състояние.

                     Наемателят е длъжен да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата, извършени върху наетото жилище.

                     Освен за отстраняване на повреди и дефекти в жилището ремонти могат да бъдат извършвани за неговото модернизиране, реконструиране и разкрасяване. Това са т.нар подобрения. В съдебната практика като подобрения се възприемат такива изменения на жилището, които не са били необходими за неговото запазване, но с които се увеличава стойността на жилището. Напр. топлоизолация на стени, кабелна телевизия и достъп до интернет, остъкляване на балкони, поставяне на луксозни подови настилки, преустройване на помещения, монтиране на джакузи, сауна и др. Спорен за сега е въпроса дали подмяната на стара дървена дограма с PVC или алуминиева дограма, както и поставяне на блиндирана врата е подобрение или необходим разход за жилището. Във всички случаи, когато наемодателят има намерение да направи някакво подобрение в жилището той трябва да уведоми не само наемодателя, но и собственика, ако те не са едно и също лице. Съгласието на собственика е необходимо, за да може наемателя да иска заплащане на подобренията. В такива случай наемателят може да иска от собственика направените разходи за ремонта и модернизацията на жилището. Ако наемателят не е уведомил наемодателя и собственика на жилището, той може да бъде принуден да отстрани подобренията и да възстанови жилището във вида, в който го е получил.

Съвет към наематели: Не правете луксозни ремонти в наети жилища. Ако някаква причина налага това, в качеството на инвеститор сключете договор със собственика на жилището.

Съвет към наемодатели: Ако в даденото под наем жилище са необходими ремонти и подобрения, сключете отделен договор с лицето, което ще инвестира ремонта.
Контакти
2018-01-09T17:29:32+00:00