Пренаемане на недвижим имот. Може ли пренаемател да претендира стойността на извършени от него подобрения в наетия имот и от кого ?

Пренаемането на недвижим имот е често срещана практика  в търговските отношения. Обект на такива договори най-често са магазини и ресторанти. Възможността наемателят да стане наемодател на друго лице за същия имот е уредена в чл. 234 от Закона за задълженията и договорите / Ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя. Но и в този случай той не се освобождава от задълженията си по договора за наем./

В пренаетите обекти/магазини, ресторанти/ обикновено се извършват ремонти, които най-често представляват различни  подобрения, с някои от тях се отстраняват повреди от досегашната експлоатация на обекта и се подобрява търговския му вид, а  с други – климатизация, външно и вътрешно саниране на стени,  подмяна на дограма, изграждане на нови санитарни помещения и пр. се увеличава пазарната стойност на имота.  В такива случаи възниква въпросът ,за чия сметка са разходите за извършения ремонт и има ли основание пренаемателят на недвижим имот да търси обезщетение за извършени от него подобрения от собственика на имота, който най-често се явява наемодател на наемателя. Отговорът на тези въпроси  зависи от характера на строителните дейности, претендирани като подобрение както и от съдържанието на договора между наемател и пренаемател.

Когато претендираното подобрение по съществото си е поправка на наетия имот, наложила се от обикновената му употреба / боядисване на замърсени стени и тавани, смяна на захабени кранове, контакти, лампи, брави/ , тогава ремонтът е за сметка на пренаемателя / чл. 231, ал.1 ЗЗД/. Всички други повреди , които не са виновно причинени от пренаемателя, са за сметка на наемателя по първия наемен договор, тъй като при пренаемането на имот  не възникват договорни правоотношения между наемодател и пренаемател. Отношенията във връзка с експлоатацията на имота  са между наемателя и пренаемателя и правото на последния е обусловено от това на наемателя. За  ремонт  на пренаетия имот , извън поправките от обикновената му употреба и ако повредите не се дължат на виновното поведение на пренаемателя, той  може да търси обезщетение от наемателя . Размерът на обезщетението се равнява на  направените разходи. Отговорен да ги заплати е наемателят, а не  наемодателят или собственикът на имота.

Във всички останали случаи/напр. смяна на дограма, изграждане на санитарни възли, кухня, климатизация и други подобрения, довели до увеличаване пазарната стойност на имота/ , пренаемателят има право на обезщетение за това, че е намалил собственото си имущество, т.е. обеднял е  за сметка  собственика на имота  в резултат на подобряването му. Тъй като пренаемателят държи имота на договорно основание, той не се явява владелец на същия.  Това означава, че не може да търси обезщетения за неоснователно обогатяване от собственика по правилата на чл. 72 и 74 Закона за собствеността . От друга страна , неприложими са  хипотезите на чл. 55 ЗЗД/ Който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне/. В практиката на Върховния касационен съд /Решение № 733 от 12.11.2010 г. по гр. д. № 1274/2009 г., г. к., ІV г. о. на ВКС, Решение № 187 от 22.02.2017 г. по т. д. № 2724/2015 г., т. к., І  т. о. на ВКС,  Решение № 223 от 30.01.2015 г. по т. д. № 3907/2013 г., т. к., І т. о. на ВКС, постановени  по реда на чл. 290 ГПК, се приема, че отношенията между подобрителя- пренаемател на имота  и собственика се уреждат от правилата за водене на чужда работа без пълномощие, съответно от правилата за неоснователното обогатяване /чл. 59, ал. 1 ЗЗД/, а за добивите съобразно чл. 93 ЗС. Пренаемателят -подобрител има право на по-малката сума измежду сумата, с която сам се е обеднил (извършените разходи за строителството) и тази, с която собственикът се е обогатил (увеличената стойност на имота към датата на извършване на съответната строителна дейност). Разходите за ремонта се сумират по фактурите за закупени строителни материални и  извършени строително ремонтни услуги, платени от пренаемателя. Пазарната стойност на имота се определя от назначено от съда  вещо лице/ в случай на съдебен спор/ или лицензиран оценител при извънсъдебно уреждане на отношенията- пренаемател-наемател-наемодател. Наемодателят не винаги е и собственик на отдадената под наем вещ, така, че отговорен ще е собственикът към момента на подобряването на вещта – именно той се е обогатил неоснователно.

2019-06-26T18:12:08+00:00